小吴对小孙的一套房屋很满意，在明知当地限购政策的情况下，依然签订了购房合同，支付了首期款。谁知，后来小孙房屋突然因欠款被法院执行，小吴慌了，他的“爱房”还能保住吗？
案情简介
2018年2月，吴某通过房产中介介绍，得知孙某有一套刚取得房产证的房子急于出售。根据当地政策，房屋要过两年才能上市交易，但吴某不仅对房型很满意，对价格也很心动。吴某选择先和孙某签订房屋转让协议，约定房屋总价为95万元，首期房款50万元，剩余房款待房屋可上市交易后再进行支付。合同签订后，吴某支付给孙某50万元购房款，并对房屋进行装修并入住。
让吴某没想到的是，2019年7月，法院对房屋进行了查封，理由是孙某因金融借款合同纠纷被起诉至法院，银行向法院提出了保全申请。2019年8月，法院判决孙某归还银行借款。判决生效后，孙某未及时履行，案件进入执行阶段。在执行过程中，法院作出裁定：拍卖孙某名下的案涉房屋。“我有购房合同，房屋的首付款已经支付，况且住了一年多，即使房屋未过户，但这些都足以证明这套房屋是我的啊？”为此，吴某向法院提起诉讼，请求中止执行，并解除对房屋的查封。
法院裁判
经法院审理后认为：我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才发生效力。吴某购买案涉房屋，未办理房屋所有权登记，故不发生物权效力。
案外人依据物权期待权保护原则排除法院强制执行，应同时具备四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
上述案件中，吴某对房屋是否享有足以排除执行的民事权益，关键在于判断未办理过户登记是否出于买受人自身原因。
根据该市相关规定，自2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。可见吴某购买案涉房屋时，受到政策限制，不能办理交易过户登记。吴某忽视政策限制，依然购买，因此未能办理过户登记归责于买受人自身原因，不受无过错买受人物权期待权保护。
最终，法院裁定驳回吴某的异议请求。
法官说法
如果房屋买受人对房屋所在地的买售和过户政策知道或应当知道，还购买标的房屋导致未能按约过户，应当认定因买受人自身原因未办理过户登记，房屋买受人不得依据上述规定排除对标的房屋的执行。
该案即是这种情形。根据当地政策，不动产售卖方需在取得不动产满2年后方可转让并办理过户登记。本案中，吴某在购房前便已知道该政策规定，应当能够预见此次交易存在较大风险。虽然限售政策不影响合同效力，但对房屋过户期限作了诸多限制，在此情况下，其仍然购买了该房屋，显然未尽到作为一般购房者的谨慎注意义务。虽然吴某与孙某约定二年后办理过户登记，但这只是双方之间约定的过户期限，无法对抗不动产物权的变动规则。因此，不应认定吴某对涉案房屋未进行过户登记的原因是客观原因所致，应系其自身购房政策与风险的忽视所致，存有过错。
房屋买卖应注意遵守限售政策，防止遭受不测。如前所述，限售政策虽然不影响房屋买卖合同效力，但直接影响房屋买卖合同的履行。即便房屋买卖合同有效，但基于限售政策也无法办理过户登记。如所购房屋无法办理过户登记，房屋买受人即无法最终取得所有权，即便实际占有房屋也可能面临诸多不测。