房西未按约支付办公楼租金，房东起诉到法院，却发愁胜诉了拿不到钱。房西经营出现危机无力续租，但租期还未届满。面对这份租赁合同，房东房西都很烦恼。近日，梁溪法院巧用民法典新规调解了这起租赁合同纠纷，化解了困扰双方多月的烦心事。

　　2019年1月，年轻的小梁想要创业，于是与房东钱某签订了租赁合同，承租钱某名下的写字楼用来开公司，租期为三年。 

　　经过最初几个月的豪情壮志，小梁很快发现创业不是他想的那么简单，再加上疫情的影响，小梁的公司举步维艰，无奈之下，小梁于2020年11月注销了公司，结束创业并搬离了承租的写字楼。房东钱某找到小梁，要求他按照合同约定支付拖欠的租金。小梁如实告诉钱某，自己经营不善，不想再租了，钱某却说，合同租期还没届满，坚持要小梁按照合同继续履行。双方没有谈妥，钱某将小梁告上了法庭，要求小梁支付租金和违约金。 

　　面对租赁合同事实上已经陷入僵局的情况，法官向双方释明了民法典第580条第二款的规定，在法律上或事实上不能履行非金钱债务时，违约方可以通过诉讼方式请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。也就是说，小梁可以要求租赁合同终止，但作为违约方，仍要承担责任。经过法官耐心的沟通，钱某和小梁握手言和，达成调解协议：双方终止租赁合同的权利义务关系，小梁已支付的租金和签合同时交的押金1万元也不再追回，作为违约的代价。 

　　 本案中，承租方即违约方因外部环境及自身经营状况等原因，无法正常履行租赁合同。若继续履行合同，一方面，房屋闲置使承租方在不使用房屋的情况仍要负担租金，另一方面，承租方创业失败，支付租金的能力受限，出租方的租金收益难以得到保障。在这种情况下，法官适用民法典新规促成双方达成调解协议，既追究了违约方的违约责任，弥补了守约方的损失，又让租赁房屋尽快进入流通，避免了继续空置的浪费，可以物尽其用。 

　　案结事了后,双方都对法官表示了感谢,称赞这是一次“共赢”的调解。