物业纠纷事虽小，却关乎社区居民的切身利益，“小物业”牵系 “大民生”，启东法院诉前调“五步法”巧解纠纷，且看调解员如何事心双解！

　　启东某小区业主王先生自2017年4月至2023年4月间拒缴纳物业服务费，小区物业在多次催要无果，遂诉至启东法院，要求业主王先生缴纳物业服务费15835元，违约金57943元，合计73778元。启东法院在收到该案件后，因案施策，采用调解“五步法”，促成业主和物业当庭调解，王先生当场支付现金15800元。  

调解“五步法”之第一步“电话倾听”

　　调解员赵建飞、曹菊香在收到案件后，随即对该案件进行了初步分析研判及案情梳理，第一时间电话联系王先生，告知其物业公司的诉请并了解相关情况。在得知自己被物业公司起诉后，王先生反应十分大，向调解员们抱怨小区物业的不作为，服务差、收费高等等问题。调解员们随即耐心安抚王先生，倾听他反映的问题并及时做好记录。

调解“五步法”之第二步“释法明理”

　　在基本了解王先生的诉求后，调解员们一边稳定他的情绪，一边针对其提出的问题进行解答，让王先生明白缴纳物业费与物业公司的服务问题是两种不同的法律关系，不能因为物业公司的服务问题拒缴物业费。通过讲清法理、讲明事理、讲透情理的方式，让其对必须缴纳物业费的概念先入为主。

调解“五步法”之第三步“订约面调”

　　待王先生的情绪基本缓和后，调解员把握时机，向王先生介绍诉前调解方式处理物业纠纷。诉前调解方式既不需要支付诉讼费、也无需开庭审理，还可以根据当事人的时间安排进行调解，既省时又省力。与此同时，调解员们与物业公司取得联系，希望双方可以坐下来互相沟通，了解彼此的诉求。最终，在取得双方当事人同意后，该案决定采取调解的方式化解纠纷。

调解“五步法”之第四步“淡化陈见”

　　双方当事人来院调解后，调解员在适当的时机做好物业与业主的“和事老”，进行分头劝说。对于物业，想要得到居民的认可，就要将物业合同中规定的服务做好做细，要不断优化自身的物业管理，提高物业服务水平。希望物业这方能够提出整改方案，淡化业主的陈见。对于业主王先生，调解员们也劝说其可以退一步，适当理解物业的管理不易和工作复杂性。

调解“五步法”之第五步“统一共识”

　　终于，在反复的释法明理和劝说下，王先生与物业的关系进入“修复期”，调解员立即主动与物业、王先生商讨调解方案，通过承让滞纳金、违约金等方式，王先生觉得自己受到了物业的重视和尊重。双方通过面对面的交流与沟通，不断缩短调解的差距，最终达成共识，握手言和。

　　物业服务纠纷案件法律关系单一、诉讼标的小，但涉及人群多，关乎百姓切身利益。今年以来，启东法院通过诉前调解“五步法”已经成功化解物业纠纷135件，有力维护了社区的和谐安宁。