王某在2016年购买了一套商品房，几个月后付清房款领了产权证，但没想到交房却被一拖再拖，而房子无法顺利交付的原因，竟是因为开发商要求他先付物业费。无奈之下，王某告到了法院。海门法院审理了这起商品房买卖合同纠纷案件，判令开发商支付逾期交房的违约金。 

　　2016年7月，王某购买了一套某房产公司开发的商品房，双方签订买卖合同，约定交付时间为同年8月1日。2016年11月15日，王某付清房款，并于次月领取了产权证。交房过程中，房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，其间，物业公司要求王某交纳物业管理费。房屋钥匙还没拿到手，为何要先交物业费？对此，王某表示疑虑，双方产生争议，交房手续就此搁置。 

　　2018年1月，王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续。房产公司在书面回复中表示，合同约定2016年8月1日为房屋交付期，房屋交付由物业有限公司项目部统一办理，物业已多次电话催促其过来办理交房手续，但王某至今未来收房。在回复中，房产公司还给王某下了“最后通牒”，请他“立即到物业项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元，否则引起的一切责任由业主自行承担”。此后，交房一拖再拖。2019年1月，王某起诉至海门法院，要求房产公司支付逾期交房违约金。 

　　案件审理中，房产公司辩称，办理了产权证即视为交房。法院审理认为，这与合同补充协议中“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”的约定不符。针对房产公司提出的“王某应交前期物业费后才交房屋钥匙”，法院认为，买卖合同中并无此项约定，对此不予采信。 

　　法院经审理认为，在交房条件成就的情况下，房产公司没有按合同约定向王某发出书面通知，且在王某请求交付时设定违反合同约定的交房条件，导致交房未成，房产公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为2016年11月15日，根据合同补充协议中“在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款，交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定，法院确定房产公司交房时间应为2016年11月18日，逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。据此，法院判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。 

　　法官说法 

　　购房人领取房屋钥匙时是否应当先付物业费？ 

　　一般而言，开发商基于其与买受人签订的商品房销售合同，负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务；但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。换言之，商品房销售合同与物业服务合同系两重法律关系，两者无必然交集，如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无须先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。 

　　此外，开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限进行交房。商品房预（销）售合同中一般约定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知买受人，因此开发商按期交房，首先应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房人告知，若开发商未完整履行合同约定的通知义务，买受人可相应延后或不收房。 

　　收房过程中，开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等，此类情形违反合同约定的交房程序，买受人有权拒绝，由此产生逾期交房的违约责任由开发商承担。