南京江宁某鞋城占地2.1万平方米，租赁方与承租方签订了15年的协议，而一年后租赁方面临破产的风险。承租方转租了近百户商贩怎么处理？还有装修费用等相关的纠纷，更重要的是如果这起纠纷二年内不能解决将面临更大的困难。一起“瘌痢头”的涉破产、涉民生的疑难复杂案件在江宁法院法官的智慧调解下妥善解决，实现三方共赢。

　　租赁方破产，经营状况良好的鞋城面临停业风险。2015年，某实业公司将2.1万平方米的厂房长期出租给某商贸公司，租期15年。商贸公司接收房屋后，对房屋进行了全面的装修，并命名为“某鞋城”对外招商，之后该房屋转租给近百家鞋类商户。但好景不长，一年后，租赁方某实业公司因资不抵债进入破产清算程序。受理清算后，某实业公司的破产管理人二个月内未通知某商贸公司继续履行该租赁合同，根据破产法第十八条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》解除。

　　2018年，实业公司诉至法院，要求尽快收回案涉房屋。商贸公司提起反诉，要求实业公司赔偿其装修损失和停业损失。与此同时，双方的房屋合同纠纷还直接影响到鞋城里近百户商贩能否继续正常经营。“既要有效化解租赁方、承租方以及近百户商贩之间的矛盾，又要快速解决纠纷让实业公司‘起死回生’，这个案子的确很棘手。”该案承办法官王云峰坦言。

　　达成和解，重燃实业公司“起死回生”的希望。2019年6月，南京中院作出裁定，查明某实业公司资产资不抵债，裁定批准实业公司重整计划。根据重整计划，某实业公司的主要资产为三幢厂房，案涉房产为其中一幢，将三幢厂房出租，以租金清偿债务，监督期2年。2年内，若未能按计划偿付款项，则重整失败，某实业公司直接破产。

　　2年，是法律给予某实业公司“起死回生”最后的机会。时间就是“生命”，某实业公司必须尽快收回房屋，尽快开始经营，才可能推进重整计划。但承租方某商贸公司却坚决不愿意让步，他们认为，前期投入了大量装修、宣传、招商成本，合同解除对其造成了巨大的经济损失，实业公司必须予以赔偿。双方各执一词，案件调解陷入了僵局。 

　　装修费等各项损失的认定是双方争执不下的焦点问题，“要破解这一难题，必须尽快启动鉴定程序，”王云峰说，“要以第三方评估报告作为赔偿依据，确保调解方案的公正性，得到双方认可。”有了第三方评估报告后，法官立即组织双方坐下来进行调解，针对双方争议焦点，法官逐项做工作，同时耐心劝说双方当事人，如果不能尽快达成和解，导致某实业公司的重整计划无法实现，直接破产的结果必然招致“两败俱伤”。在法官的不断努力下，双方对立的情绪逐渐消除，最终达成和解。

　　这份调解书让某实业公司收回房屋，顺利推动了重整计划的进展，让这个“垂死”的企业看到了“生”的希望。

　　维持原状，给84户商贩吃下定心丸。解开了实业公司与商贸公司的心结，但新的难题又出现了。鞋城里共有84户商贩，他们与某商贸公司的租赁合同尚在履行，实业公司收回房屋将导致80多户商贩无法经营。如果部分商贩拒绝搬离，实业公司胜诉后执行难度大，也极易引发群体性事件。

　　收回房屋的实业公司如何尽快开始经营？84户商贩何去何从？“还做鞋城这个项目。”承办法官反复考量后，提出了让实业公司整体继受该鞋城项目。这一方案也得到了实业公司新董事会的认可，鞋城项目已初具规模，新董事会决议重新找一家运营公司，利用前期的基础，继续鞋城的正常经营。

　　鞋城被保留下来，小商贩们可以继续做生意，但与实业公司签订新的租赁合同，租金会不会涨，商贩们泛起了嘀咕。

　　考虑到84户商贩的集体利益诉求，在江宁法院的积极协调下，实业公司新董事会召开会议通过决议：承诺承租商户可以按原租金标准与实业公司签订租赁合同，由商户自行决定是否续约。

　　维持现状，由实业公司接手鞋城项目，不涨租金，这让84户商贩吃下了定心丸。

　　审判后延，督促双方履行到位。通常情况下，双方签订调解书，案件的审理即告一段落。但考虑到案件涉及破产企业的重整计划、涉及84户商贩今后的生计，承办法官决定做好审理工作“后半篇文章”，尽快让“一张纸”真正落地。

　　多次到项目现场进行协调、监督，在江宁法院审判庭的直接组织下，实业公司与商贸公司现场交接了房屋和项目资料，并在鞋城联合发布公告：

　　“商贸公司和实业公司将安排专门人员上门向各承租户收取租金等款项，收款单位在收到相关款项后将出具相应收款凭证。另外，各承租户之前向商贸公司交纳的押金，如承租户同意可直接由商贸公司转入实业公司，由实业公司出具押金票据；如承租户不同意，则由商贸公司直接退还。”

　　顺利做好鞋城项目的交接工作，法官在现场为小商贩释明法律，答疑解惑，84户商贩与实业公司重新签订了租赁合同。仅一个月时间，调解协议全部履行到位，受疫情和纠纷双重影响的鞋城项目继续顺利经营。“精心调解，握手言和”，今年6月，实业公司和商贸公司携手送来锦旗，对承办法官表达了由衷地感谢。